文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fē二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音ng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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